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Ripetizione dei canoni versati in eccedenza a quanto realmente dovuto

È facoltà del conduttore, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile affittato, ripetere i canoni versati in eccedenza in base a quanto pattuito con scrittura privata.

La difformità tra canone pattuito e canone versato nella locazione a scopo abitativo rappresenta una problematica piuttosto comune nel contesto del Diritto Immobiliare, perché il canone di locazione pattuito tra le parti deve essere quello poi effettivamente versato.
Prima di affrontare il concetto di discordanza tra quanto pattuito con contratto e quanto pagato realmente, vediamo come la legge prevede avvenga il versamento dei canoni.

Pagamento del canone di locazione: come avviene?

Per quanto riguarda il canone di locazione è stabilito che debba essere pagato in anticipo a cadenza mensile.
Tuttavia, il locatore non può richiedere più di tre mensilità anticipate. Difatti, qualora il contratto richiedesse un periodo di pagamento superiore ai tre mesi, la clausola verrebbe considerata nulla (art. 2 ter della Legge 12 agosto 1974 n.351).

Come possono avvenire i pagamenti?

Il conduttore non può richiedere di pagare il canone di locazione tramite assegno bancario, a meno che il contratto lo preveda o il locatore lo accetti.
Se il pagamento viene effettuato tramite posta, il conduttore è responsabile per eventuali ritardi o problemi.
Il titolo, secondo quanto stabilito dalla Cassazione, deve essere spedito al domicilio del locatore; il debito (art. 1182 del codice civile) viene estinto solo quando il titolo viene incassato, anche se la banca è tenuta a calcolare eventuali interessi in caso di ritardo.

Un metodo di pagamento molto diffuso è quello a mezzo bonifico o accredito sul conto corrente del locatore: anche in tali casi, il sol fatto che il locatore abbia accettato di ricevere il pagamento secondo queste modalità, non significa che egli sia disposto ad accettarlo dopo la scadenza del termine di pagamento stabilito, a meno che il conduttore non sia in grado di dimostrare che il locatore abbia accettato l’estensione del termine.

Se, invece, il canone deve essere pagato tramite vaglia postale, l’effetto liberatorio è legato alla ricezione del titolo nel domicilio del locatore entro la scadenza. In caso contrario, se il canone deve essere pagato in contanti, il conduttore commette un grave inadempimento dell’obbligo previsto dall’art. 1587, n. 2. c.c., se persiste a corrispondere il canone tramite vaglia postale nonostante il ripetuto invito del locatore a pagare in denaro contante presso il suo domicilio (Cass. 25/9/1998, n. 9595).

Se il locatore si trasferisce in un altro Comune durante il periodo di locazione e il contratto non prevede che il pagamento sia ricevuto in un altro domicilio, il conduttore può essere esentato dal pagamento.

In caso di controversia sull’importo del canone, il conduttore è tenuto al pagamento dell’importo non contestato, salvo conguaglio (art. 45 L. 27/7/1978, n. 392).

Se l’immobile è inutilizzabile a causa di problemi imputabili al locatore, il conduttore può sospendere il pagamento del canone ai sensi dell’art. 1460 c.c. Questo non vuol dire che lo stesso sia esentato completamente dal pagamento, almeno fino a che non verrà accertata la responsabilità del locatore per la mancata fruizione dell’immobile, giustificando così la risoluzione del contratto (Cass. 2/8/1997, n. 7168).

Altro problema riscontrabile nella relazione tra locatore e conduttore riguarda la compensazione tra il canone di locazione e un credito del conduttore nei confronti del locatore, che è possibile a condizione che il conduttore dimostri che si tratti di un credito certo, liquido ed esigibile (Pretore di Pavia, sentenza del 6/3/97).

Canoni versati: contratti registrati con un canone inferiore rispetto a quello realmente pagato

La giurisprudenza spesso si interroga su come gestire la questione dei contratti di locazione registrati con un importo inferiore rispetto a quello realmente versato dal conduttore: esiste un accordo tra le parti, che prevede che la parte di canone eccedente, non formalizzata nel contratto, venga versata in nero, per ridurre gli oneri fiscali relativi al totale della locazione dell’immobile.

Di fronte a queste situazioni, ci sono due interrogativi da porsi: la prima è se detti accordi privati siano validi e la seconda, conseguenza della prima, se anche il contratto regolarmente registrato sia valido o meno.

La normativa è molto chiara in materia, secondo la legge 431 del 1998: “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”; e la Legge Finanziaria del 2005 considera tutti i contratti di locazione di unità immobiliari non registrati nulli.

In particolare, la legge 431 del 1998 fa riferimento all’accordo privato come procedimento simulatorio o patto occulto, il quale – in quanto nullo – non può essere sanato, neanche con registrazione tardiva.
Per la sopra citata legge, il conduttore è l’anello debole del rapporto locatizio e quindi risulta chiaro che in caso di contrasto tra una scrittura registrata e un’altra che preveda un canone superiore, la scrittura registrata ha la precedenza e il locatore non ha il diritto di richiedere importi maggiori.

Come spesso accade l’applicazione della legge nella realtà è tutt’altro che semplice. Vediamo il perché.

Gli orientamenti interpretativi sembrano essere davvero contrastanti, poiché da un lato c’è chi ritiene l’accordo pienamente valido ed efficace se stipulato contestualmente alla sottoscrizione del contratto, ma nullo se stipulato successivamente.
Un secondo orientamento considera nullo l’accordo integrativo in ogni caso, facendo comunque valere gli effetti del solo contratto registrato.
Infine, si ritiene che la nullità dell’accordo colpisca l’intera pattuizione, invalidando quindi anche il contratto di locazione registrato.

La questione, dalla indiscutibile valenza fiscale e tributaria, è stata più volte posta all’attenzione della Cassazione, fino alla sentenza del 17 settembre 2015, che sembra aver chiarito la situazione e le responsabilità in maniera piuttosto chiara.
Secondo la Suprema Corte, qualsiasi accordo successivo alla stipula del contratto di locazione che preveda un canone di locazione maggiorato rispetto a quello originariamente stabilito e registrato è da considerarsi nullo. La mancata registrazione invalida l’intero contatto.

Che cosa ha portato a questa conclusione?

In primis, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno stabilito che la validità dell’intero contratto di locazione, compreso l’accordo integrativo sui canoni, non possa dipendere dalla registrazione, che ha solo una funzione di carattere probatorio.

I giudici hanno chiarito che il contratto e l’accordo successivo devono essere considerati come un’unica convenzione negoziale, con l’accordo integrativo che rappresenta (per l’appunto) una mera integrazione del primo. L’accordo per un canone di locazione maggiorato ha lo scopo di costituire una prova sul reale valore di quanto il conduttore deve pagare.

La Corte ha quindi stabilito che la nullità riguarda solo la previsione occulta di una maggiorazione del canone, ma non il contratto regolarmente registrato. Inoltre, la registrazione tardiva dell’accordo di maggiorazione del canone sarebbe inefficace, in quanto costituente un accordo simulatorio, che va contro lo spirito della normativa vigente.

Secondo i giudici della Suprema Corte, poi, permettere al locatore di recuperare somme che aveva cercato di nascondere al fisco sarebbe contrario alla volontà stessa del legislatore, che mira a sanzionare severamente l’evasione fiscale.

Infine, il conduttore ha la possibilità di agire in giudizio per la ripetizione di quanto versato, per ottenere la restituzione delle somme versate in maggiorazione, ma entro 6 mesi del rilascio dell’immobile locato.

In conclusione:

– la legge tributaria n. 311/2004 ha imposto la registrazione del contratto di locazione a pena di nullità, di conseguenza ogni patto occulto deve considerarsi nullo;

-la nullità riguarda solo il patto contenuto nella controdichiarazione e non l’intero contratto, per questo l’importo corretto è quello contenuto nel contratto di locazione legittimo e il conduttore ha il diritto di ripetere quanto versato oltre il dovuto;

– la nullità sussiste anche qualora sussista la previsione genetica del rapporto;

– la nullità dell’accordo di maggiorazione del canone trova la sua ragione d’essere nella consapevolezza che lo stesso accordo ha quale obiettivo intrinseco (da parte del locatore) quello di eludere il fisco.

Lo Studio Legale Imbergamo a Roma in via Arno, 33, grazie alla comprovata esperienza nell’ambito del Diritto Immobiliare, è il partner ideale per assistere i clienti conduttori nella ripetizione di quanto indebitamento corrisposto.

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