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Apertura di una veduta diretta illegittima: l’obbligo di rimozione e chiusura

Nel contesto del diritto civile e, in particolare, del diritto di proprietà, quella dell’apertura di una veduta diretta è una fattispecie assai frequente.

L’articolo 905 del Codice Civile costituisce un riferimento chiave per comprendere l’obbligo di rimozione o chiusura in caso di apertura di una veduta diretta illegittima.

Prima di addentrarci nell’argomento specifico è bene definire cosa sia il diritto di veduta.

Diritto di veduta

In generale, i rapporti di vicinato sono regolati da divieti specifici, quali il divieto di atti emulativi, che impedisce a una persona di compiere un’azione o un atto con l’unico scopo di ostacolare, danneggiare o eludere i diritti di un’altra parte o di aggirare la legge; il diritto di immissioni intollerabili, riferito alla possibilità di immissioni di fumo, gas, calore o sostanze nocive per il vicinato e il rispetto delle distanze.
Qualora uno dei diritti elencati venganon rispettato, la legge prevede che la parte definitasi come lesa (fermo restando l’onere probatorio) possa chiedere un risarcimento dei danni al responsabile.

Ma cosa intendiamo quando parliamo di diritto di veduta?   
Il diritto di veduta – ex art 907 del c.c.  – consiste nella facoltà del proprietario di guardare o sporgersi sulla proprietà altrui e si concretizza nell’impossibilità di costruire a una distanza inferiore a tre metri dalla veduta.
Il divieto riguarda le vedute oblique, dirette e laterali.
Infatti, secondo il codice (cfr. art. 900 c.c.) le aperture sul fondo del vicino sono di due tipi: luci, che consentono, cioè, il passaggio della luce e vedute o prospetti, che consentono l’affaccio laterale, obliquo o diretto.
Il diritto di veduta può entrare in conflitto con il diritto alla privacy del vicino; quindi, da un lato abbiamo il diritto del proprietario di godere dello spazio circostante o di far entrare luce all’interno del fabbricato e dall’altro la difesa della riservatezza e della privacy del vicino.

Veduta diretta illegittima: cosa dice l’art.907 del c.c.?

Il rispetto della distanza ingloba il diritto di veduta nel diritto di proprietà, dalla quale la veduta può esercitarsi.

L’art 907del c.c. prevede la possibilità di acquisire il diritto di avere vedute dirette verso un terreno adiacente, cioè l’acquisizione di una servitù a carico del terreno su cui si esercita l’affaccio. Difatti:
Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’articolo 905.
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia”
.


Tale diritto può essere frutto di un accordo tra le parti o frutto dell’esercizio effettivo della veduta sulla proprietà altrui per un periodo di tempo sufficientemente lungo da costituire usucapione (purché siano presenti opere visibili e permanenti, come finestre o balconi, destinate all’esercizio della servitù). In tal caso il Codice impone al proprietario del terreno su cui si esercita l’affaccio di costruire a una distanza non inferiore a tre metri, nel caso in cui intenda costruire.

Limiti all’apertura di luci e vedute

Come anticipato, in merito alla tutela della riservatezza delle luci sul terreno limitrofo, l’art 901 del c.c. elenca una serie di precauzioni (inferriate, grate fisse in metallo e altezza minima) che devono essere adottate per le finestre al fine di tutelare la privacy del terreno adiacente.
Nel caso in cui il proprietario del terreno su cui è stata aperta una finestra che non rispetta tali precauzioni (finestra irregolare), egli non ha il diritto di richiederne la chiusura, ma può sempre richiedere che venga regolarizzata (articolo 902 c.c.).
Il vicino che ha aperto una finestra irregolare non acquisisce il diritto di mantenere tale finestra irregolare nel corso del tempo (ad esempio, per via dell’usucapione).
Le finestre possono essere aperte nel muro confinante con il terreno altrui senza la necessità di rispettare alcuna distanza specifica dal terreno limitrofo (articolo 903 c.c.).

Più complesso il discorso nel caso delle vedute, poiché a differenza delle finestre, al fine di tutelare la libertà e la privacy del vicino, il Codice Civile stabilisce una distanza minima di un metro e mezzo, che si riduce a settantacinque centimetri per le vedute laterali o oblique.
La distanza prevista per le vedute laterali o oblique è inferiore rispetto a quella richiesta per le vedute dirette poiché l’interferenza che tali vedute possono causare sul terreno del vicino è meno invasiva.
Allo stesso modo, non è consentito costruire balconi o altre proiezioni, terrazze, tetti accessibili e simili, dotati di parapetto che permetta di affacciarsi sul terreno del vicino, se non viene rispettata la distanza di un metro e mezzo.

L’illegittimità dell’apertura di una veduta diretta

L’apertura di una veduta diretta può essere considerata illegittima se viene realizzata in contrasto con le disposizioni previste dal Codice civile e dalle leggi locali.

Facciamo un esempio: Alice possiede un terreno con una casa e un ampio giardino, circondato da un alto muro di recinzione. Il terreno adiacente appartiene a Bob, che ha anch’egli una casa con un giardino.

Senza il consenso di Alice, Bob decide di aprire una finestra sul muro di recinzione che separa i due terreni, in modo da ottenere una vista diretta sul giardino di Alice. Questa finestra viene aperta senza rispettare le distanze minime e le precauzioni previste dalla legge per garantire la privacy e la riservatezza del vicino.

In questo caso, l’apertura della finestra da parte di Bob costituirebbe un’apertura di veduta illegittima; violerebbe i diritti di privacy di Alice e non rispetterebbe le norme stabilite dal codice civile riguardo alle distanze e agli accorgimenti necessari per proteggere la proprietà e la tranquillità del vicino.

Alice avrebbe il diritto di richiedere la chiusura della finestra aperta da Bob o la regolarizzazione delle vedute secondo quanto stabilito dalla legge, al fine di tutelare la sua privacy e la riservatezza del proprio terreno.

L’obbligo di rimozione o chiusura della veduta diretta illegittima:


L’articolo 905 del codice civile stabilisce che “non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo”.

Di conseguenza, il proprietario del terreno che subisce un’apertura di una veduta diretta illegittima può intraprendere azioni legali per far valere i suoi diritti – azioni volte ad ottenere l’obbligo di drimozione o chiusura dell’apertura, nonché un’azione per ottenere un risarcimento per eventuali danni subiti.

Conclusioni
Quella dell’apertura di una veduta diretta illegittima costituisce una questione complessa che richiede un’attenta valutazione fattuale e normativa.

Naturalmente, l’obbligo di rimozione/chiusura di una veduta diretta illegittima si fonda sul principio generale del rispetto del diritto di proprietà e del rispetto dei limiti normativi posti a tutela dello stesso diritto. Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente ogni situazione specifica, considerando le leggi locali, le norme urbanistiche e i diritti di proprietà coinvolti nel caso di specie, al fine di determinare l’illegittimità dell’apertura di una veduta diretta e l’eventuale necessità di adire l’autorità giudiziaria.

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