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Convocazione delibera assembleare, nullità e annullabilità della stessa

Convocazione delibera assembleare: quali sono i requisiti formali da rispettare?

La normativa che disciplina la costituzione e il funzionamento dell’assemblea condominiale si rinviene negli artt. 1135 e 1136 del c.c., nonché all’66 delle Disposizioni attuative del Codice civile.

In particolare, l’articolo 1135 delinea le c.d. “attribuzioni” dell’assemblea, mentre l’articolo 1136 stabilisce le regole riguardanti i quorum necessari per la costituzione della stessa assemblea e per l’adozione delle delibere.

L’assemblea condominiale è un organo collettivo incaricato di prendere decisioni di rilievo per la vita del condominio.
A differenza dell’amministratore, le cui responsabilità sono limitate principalmente alla gestione dei registri e all’adempiere a determinati obblighi di legge, l’assemblea ha il potere di “eseguire gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio” (come stabilito dall’articolo 1130, numero 4 del c.c.).
Essa rappresenta gli interessi di tutti i condomini, i quali hanno il diritto di parteciparvi personalmente o tramite un rappresentante debitamente autorizzato.

La convocazione dell’assemblea è un passaggio cruciale per garantire la validità delle decisioni prese al suo interno.

Affinché l’assemblea sia valida, è essenziale che la convocazione sia effettuata nel rispetto di determinati requisiti formali. La mancanza di tali requisiti potrebbe portare a definire la nullità della delibera condominiale.

Convocazione delibera assembleare: l’art. 66 delle Disposizioni attuative del Codice Civile

In ottemperanza al comma 3 dell’articolo 66 delle Disposizioni attuative del Codice civile, è richiesto che l’avviso di convocazione sia notificato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione.
La finalità dell’avviso è informare i condomini sul luogo, la data e l’ora dell’incontro convocato dall’amministratore per discutere gli argomenti all’ordine del giorno.
Ciò per consentire ai condomini di partecipare consapevolmente e informati all’assemblea, nonché per organizzare i propri impegni in modo da poter essere presenti e prepararsi adeguatamente per discutere le varie questioni, anche richiedendo tempestivamente all’amministratore la documentazione necessaria.
La normativa mira a garantire una partecipazione informata e consapevole all’assemblea.

Inoltre, sempre seguendo quanto stabilito dal già citato art. 66, sappiamo che la convocazione dell’assemblea straordinaria spetta all’amministratore o a due condomini, rappresentanti almeno un sesto del valore dell’edificio.
Decorsi 10 giorni, i suddetti condomini possono provvedere autonomamente alla convocazione dell’assemblea.

In aggiunta, la convocazione per l’assemblea ordinaria o straordinaria deve essere comunicata tramite le seguenti modalità: raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano.

È essenziale sottolineare che la comunicazione a tutti i condomini è cruciale per la regolare costituzione dell’assemblea: l’omissione di tale convocazione è infatti causa annullabilità delle decisioni prese dall’assemblea stessa.
Il mittente dell’avviso ha l’onere di dimostrare la corretta convocazione, presentando prove come la ricevuta di ritorno della raccomandata, l’avviso di giacenza, la ricevuta della PEC o del fax.

Il problema sorge quando si utilizzano modalità diverse da quelle indicate dall’art. 66 (si pensi al caso in cui vengano lasciati avvisi nella cassetta postale dei condomini o a quello di avvisi di convocazione trasmessi via e-mail e non via PEC).
La giurisprudenza è chiara: usare metodi di convocazione diversi da quelli normativamente prescritto può portare, si babaidsce, all’annullabilità delibera presa dall’assemblea, a meno che il condomino non regolarmente convocato partecipi attivamente all’assemblea senza sollevare obiezioni (sanando fattualmente, quindi, l’irregolarità formale).

La prassi di utilizzare l’e-mail ordinaria per convocare l’assemblea è problematica se il condomino non ha dato esplicito consenso a tale metodo di comunicazione.
La cosiddetta “manifestazione di volontà esplicita” è necessaria affinché l’e-mail possa essere utilizzata come mezzo per la convocazione dell’assemblea. In caso di “volontà generica o di dubbia interpretazione”, anche qualora il destinatario abbia letto la mail, quest’ultimo può invero affermare di non aver ricevuto la convocazione e contestare la riunione.

In conclusione, l’omessa convocazione corretta dell’assemblea può portare all’annullamento delle decisioni prese.
È fondamentale rispettare le modalità di comunicazione indicate dall’articolo 66, da interpretare in modo strettamente formale (interpretazione letterale), per evitare controversie legali e garantire la validità delle delibere assembleari.

Lo Studio legale Imbergamo a Roma si impegna a fornire consulenza e supporto legale mirato per garantire il rispetto delle normative e la difesa dei diritti individuali nel contesto condominiale, sia per quanto riguarda la tutela dalle decisioni invalidanti sia nell’eventualità di azioni legali mirate alla contestazione di delibere assembleari viziate.

Convocazione delibera assembleare, nullità e annullabilità della stessa

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