Hai sentito parlare della nuova legge sugli sfratti e delle “svolta” per i proprietari che ne è derivata? Tale novità è reale ed effettiva, ma va normativa va letta con attenzione per non creare false aspettative e confusione tra sfratto e sgombero-reintegra nei casi di occupazione abusiva.
Procediamo per gradi: cosa dice il Decreto Sicurezza sugli sfratti?
Decreto o DDL sicurezza e sfratti: in breve
In estrema sintesi, il Decreto Sicurezza (Legge 80/2025) ha rafforzato la tutela contro le occupazioni abusive e introdotto un nuovo reato (descritto nell’art.634-bis c.p.), nonché una procedura d’urgenza per la reintegrazione del possesso.
Inoltre, nei casi più gravi, quando per esempio è coinvolta l’unica abitazione del proprietario, la Polizia può disporre dello sgombero immediato, con convalida rapida del PM o del Tribunale.
La legge 9 giugno 2025, n. 80 ha introdotto strumenti più incisivi contro le occupazioni arbitrarie di immobili destinate a domicilio altrui, con l’obiettivo di tutelare il possesso e accelerare la restituzione dell’immobile al legittimo proprietario.
Prima della Legge 80/2025: lo scenario (e perché tanti la chiamano “legge sullo sfratto”)
La situazione prima della Legge appariva sfavorevole per il proprietario.
Infatti, i tempi per (ottenere) lo sfratto erano molto lunghi, anche 4-6 mesi per la convalida, con il proprietario lasciato in attesa e obbligato a pagare le spese, senza incassare l’affitto.
Cosa è cambiato? Tolleranza zero per gli abusivi?
La nuova legge sugli sfratti non ha riscritto da zero la procedura civile per sfratto a causa della morosità, ma ha introdotto l’art.634-bis c.p. che disciplina il reato di occupazione arbitraria, punendo chi con violenza o minaccia occupa o trattiene senza titolo un immobile destinato a domicilio (o le relative pertinenze) oppure impedisce il rientro del proprietario o del detentore legittimo.
Sono altresì previste ipotesi aggravate o autonome nei casi in cui l’occupazione avvenga tramite artifizi o raggiri.
La convalida di sfratto, in base al Decreto Sicurezza, è più immediata, anche grazie alla digitalizzazione della procedura, poiché le comunicazioni e le notifiche avvengono tramite PEC.
Per quanto riguarda le occupazioni senza titolo, sono resi più tempestivi gli interventi delle Autorità, e il proprietario risulta più tutelato anche in caso di rinvii o sospensioni, concessi solo se adeguatamente certificati.
Inoltre, la presenza di minori viene valutata dal giudice caso per caso, per cui la possibilità che lo sfratto venga eseguito (o meno) dipende dalla sua valutazione discrezionale.
Il DDL Sicurezza prevede anche l’istituzione dell’AES, Autorità per l’esecuzione degli sfratti.
Vediamo quale sarà il suo ruolo.
Il DDL sicurezza sugli sfratti: cos’è l’AES?
L’AES è un ente pubblico nazionale, collocato presso il Ministero della Giustizia, con poteri amministrativi e operativi per il rilascio dell’immobile in caso di morosità locativa documentata.
Nella sua concezione, l’AES dovrebbe affiancare il canale giudiziale ordinario nella verifica della documentazione e nell’adozione del provvedimento esecutivo.
La conditio si ne qua non? Il proprietario deve essere in regola.
Ciò che è stato scritto sul DDL sicurezza e sugli sfratti può trovare concreta applicazione solo a condizione che l’immobile e la posizione del locatore siano pienamente regolari.
Quindi è fondamentale che:
– il contratto sia regolarmente registrato;
-i pagamenti tracciabili e la contabilità chiara (estratti conto, ricevute, scadenze);
-le comunicazioni formali regolarmente conservate (diffide, solleciti, PEC quando opportuno);
-la documentazione completa (stato dei luoghi, consegna chiavi, verbali, eventuale cauzione e sue movimentazioni).
Perché affidarsi a uno studio legale (e quando farlo subito)
Quando c’è un abusivo, un’occupazione senza titolo o una morosità che sta degenerando, “fare da soli” è spesso l’errore più costoso: una notifica errata, una prova mancante o una strategia sbagliata può trasformare un procedimento lineare in mesi di rinvii e contenziosi.
Lo Studio Legale Imbergamo può valutare rapidamente la strategia più efficace, predisporre gli atti corretti e seguire l’intera procedura di rilascio, dalla raccolta delle prove fino all’esecuzione.
